Bientôt la crise des surprimes ?

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Olivier Tonneau
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dimanche 27 août 2017
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Chapô
Une nouvelle bulle immobilière met le Royaume-Uni face à un choix de société.

Durant les mois précédant le Brexit, un thème fut l’objet d’une étrange ambivalence : l’immobilier. Si les partisans et détracteurs de l’Union Européenne s’accordaient pour dire qu’en sortir entraînerait une baisse des prix, les uns brandissaient ce pronostic comme une menace et les autres comme un bienfait. Les adversaires du Brexit espéraient rallier à leur cause les propriétaires mais c’était oublier qu’ils avaient des enfants auxquels les prix prohibitifs interdisent d’acheter à leur tour un logement. Ils sont la « génération loc » (generation rent), condamnée à consumer la moitié de leurs revenus en loyer, proportion qui atteint le taux invraisemblable de 72% (hors allocations logements) à Londres. Comment, dans ces conditions, ne pas prier pour que les prix de l’immobilière ne baissent ?

Est-ce à dire que les britanniques se sont rendus à l’argument des Brexiters qui promettaient de faire baisser l’immobilier en réduisant l’immigration ? Rien n’est moins sûr : pour la grande majorité de la population, les deux camps étaient malhonnêtes. Le beau score de Jeremy Corbyn aux dernières élections générales après qu’il eût fait du logement l’un de ses chevaux de bataille permet de penser que les britanniques ont fort bien compris que la véritable cause de la crise du logement est l’explosion des inégalités en régime néolibéral. Tâchons de saisir les raisons d’une bulle dont l’éclatement aura des conséquences bien au-delà du Royaume-Uni.

De Bevan à Thatcher : de la société mélangée à l’individu isolé

Depuis le milieu des années 70, le Royaume-Uni a connu une forte croissance démographique causée pour partie par l’immigration intra-européenne. La conclusion semble aller de soi : les prix de l’immobilier s’expliquent par une demande excédant l’offre. Mais le raisonnement ne tient pas : la population avait autant augmenté entre 1945 et 1960 qu’entre 1980 et 2017, sans pourtant qu’il y ait de crise immobilière. C’est que le gouvernement travailliste d’après-guerre avait initié une politique du logement public ambitieuse inspirée par le ministre Aneurin Bevan qui souhaitait « introduire dans nos villes et villages modernes ce qui fut toujours le trait charmant des villages Anglais et Gallois où le docteur, l’épicier, le boucher et le fermier vivaient tous dans la même rue. » L’essor du parc immobilier public atteignit son apogée au tournant des années quatre-vingts : un Anglais sur trois était alors locataire d’un « logement municipal » (council house).

La tendance allait s’inverser avec l’arrivée au pouvoir de Margaret Thatcher en 1979. L’une de ses premières mesures fut de permettre aux locataires du secteur public d’acheter leur logement. L’offre suscitant peu d’enthousiasme, il fallut casser les prix. Une telle braderie des actifs de l’Etat était économiquement injustifiable mais idéologiquement cruciale : pour Thatcher, le logement social était, comme toute extension de l’Etat, vecteur d’infantilisation et de régression. Elle reprenait à son compte la thèse de l’architecte américain Oscar Newman qui avait soutenu dans son ouvrage Defensible Space : People and Design in the Violent City que la criminalité urbaine aux Etats-Unis était due aux grands ensembles qu’il fallait remplacer par des « espaces défendables » conçus pour donner à leurs occupants un sentiment de propriété, donc de responsabilité. La politique de Thatcher, poursuivie par Blair, fit redescendre le pourcentage de la population logée dans le secteur public 20% en 2014%. Mais elle eut pour conséquence d’ôter toute entrave à la spéculation immobilière.

L’offre de logements publics stabilisait le marché ; rien ne vient plus aujourd’hui équilibrer l’offre et la demande et les enchères sont d’autant plus dures que les inégalités ont explosé en trente ans. Les plus hauts revenus s’arrachent les logements des centres-villes, ce qui repousse les classes moyennes basses dans les quartiers populaires et les classes populaires dans les périphéries : c’est la poussée centrifuge de la « gentrification ». La majorité des municipalités de droite comme de gauche se félicitent de ce phénomène.

La fameuse déclaration de Tony Blair, « nous appartenons désormais tous à la classe moyenne » ne décrivait pas tant les faits qu’elle n’exprimait l’idéal des Nouveaux travaillistes (New Labour) dont les maires n’aiment rien davantage auxquels rien ne plaît davantage à un maire du New Labour que de voir arriver dans leur ville les cadres supérieurs et avec eux les commerces branchés. Cela suppose au préalable d’en avoir chassé les pauvres : c’est à quoi sert la politique de « régénération » des derniers lotissements publics. 

Officiellement, la régénération vise à combattre la crise du logement en rasant les immeubles existants pour construire un plus grand nombre de logements sur les mêmes sites. Mais les municipalités agissent en partenariat avec des promoteurs privés qui s’empressent de construire des logements de luxe dont les prix sont prohibitifs pour les anciens résidents qui sont souvent relogés à plus de dix kilomètres de chez eux, sinon dans d’autres villes. Ainsi s’opère un exode social au prix de drames humains déchirants.

Le comble est le sort réservé à ceux qui avaient saisi l’offre de Thatcher et acheté leur logement. Ils se voient notifier une obligation de vente (compulsory purchase order) et reçoivent un prix dérisoire pour leur bien, systématiquement sous-évalué. Parmi les victimes, peu nombreuses sont celles qui ont le courage et la ténacité de contester la décision en justice ; celles qui le font obtiennent parfois un réajustement qui reste largement insuffisant pour leur permettre de racheter à proximité. Une résidente du lotissement de Aylesbury s’est ainsi vu offrir 110.000£ pour un appartement deux-pièces, puis 187.000£ après son recours en justice ; mais quand elle a demandé à la municipalité de l’aider à trouver un nouvel appartement, on lui en a proposé un de taille équivalente pour 487.000£.

On ne s’étonnera pas, dans ces conditions, que les résidents des grands ensembles soient farouchement opposés à leur « régénération ». Mais tout est fait pour qu’ils ne puissent intervenir : les audits sont délégués à des sociétés privées et les accords passés entre les municipalités et les promoteurs sont couverts par le secret commercial. Quand les citoyens parviennent à obtenir les informations, ils découvrent des situations aberrantes : la municipalité de Southwark a ainsi vendu un terrain de 22ha au promoteur Landlease pour 44m£ quand 1.5ha à proximité avaient été achetées pour 40m£. L’opacité soigneusement entretenue favorise conflits d’intérêts et corruption et suscite la colère d’associations de résidents qui dénoncent un « nettoyage social » (social cleansing) et parlent de « domicide ».

 

Les riches délogés par les hyper-riches

La crise de l’immobilier ne se réduit pas au remplacement des classes populaires par les classes moyennes car celles-ci sont elles-mêmes menacées par plus fort qu’elles : Londres, premier paradis fiscal d’Europe, est devenu le lieu de villégiature des oligarques du monde entier et l’immobilier la valeur refuge pour toutes les crapules de la terre, à telle enseigne qu’un promoteur a pu dire que « chaque tir de mortier en Lybie augmentait d’une livre le prix du mètre-carré à Londres ».

Dans ces conditions, comment permettre aux ménages d’accéder tout de même à la propriété ? En offrant des facilités à l’emprunt : il suffit de 5% d’apport pour s’endetter sur trente ans et ce, quel que soit son contrat de travail. Mais comment convaincre les banques de prêter à des ménages surendettés ? En faisant garantir par l’État les emprunts des ménages à hauteur de 30%. Si l’emprunteur fait défaut, la banque récupérera un tiers de sa mise et conservera bien sûr la maison – un joli pactole : autant dire que le renflouement des banques, qui avait fait scandale en 2008, est désormais légalisé par avance. Mais le fait de subventionner les acheteurs ne fait que prolonger la spirale puisqu’il a pour conséquence mécanique de faire encore monter les prix en gonflant artificiellement la demande.

L’endettement des ménages a atteint un tel niveau que le processus a touché ses limites et les primo-accédants se font rares. Le pourcentage de résidents propriétaires de leur logement a d’ailleurs reculé de 6% en quinze ans - un comble pour une politique dont la finalité était de créer une société de propriétaires. Les promoteurs immobiliers commencent à craindre que le marché ne s’effondre et se gardent bien d’augmenter l’offre : ils thésaurisent les terrains mais n’y bâtissent rien. Comment les inciter à construire ? En leur garantissant des acheteurs étrangers : c’est ainsi que le gouvernement continue de favoriser les investisseurs chinois, malais ou qataris qui sont responsables de la hausse des prix ! Depuis le Brexit, la tendance s’accélère puisque l’inflation, bien supérieure aux salaires, handicape encore davantage les habitants tandis que la chute de la livre avantage les investisseurs étrangers qui prennent ainsi définitivement le relais de la demande intérieure pour soutenir le marché. Les tentatives d’orienter le marché aboutissent à un paradoxe : pour faire baisser les prix, il faut accroître l’offre, mais pour inciter de nouveaux offrants à entrer sur le marché, il faut leur garantir un retour sur investissement qui suppose l’augmentation des prix.

 

Retour à Dickens

Faute d’accéder à la propriété, les classes moyennes viennent gonfler le marché de la location, aujourd’hui totalement saturé. Pour le dynamiser, le gouvernement conservateur a mis en place une série de mesures favorables aux propriétaires qui ont donc tous les pouvoirs sur leurs locataires : les baux n’ont qu’une durée minimale de six mois, après quoi ils peuvent être rompus sans motif, et les loyers peuvent être augmentés à tout moment sans aucune limite. Loin d’augmenter la demande, ces mesures ont surtout ôté tout frein à la spéculation, de sorte que les loyers atteignent des niveaux stratosphériques.

Les plus modestes sont réduits à vivre dans des conditions dignes de Dickens : on ne loue plus à la chambre mais au lit et il peut en coûter jusqu’à 400£ par mois pour un matelas. Les « lits en cabanons » (beds in shed) sont devenus un problème de société. Mais les galetas les plus sordides restent hors d’atteinte pour beaucoup : le nombre de sans-abris a doublé à Londres depuis 2005. Face à ce désastre, l’Etat répond par l’invisibilisation des victimes : en 2012, la modification des critères d’éligibilité au logement social a permis aux municipalités anglaises de rayer plus de 230 000 personnes de leurs listes d’attente.
Mais il est évidemment impossible de dénier une crise sociale d’une telle ampleur. Les nombreuses associations de riverains sont parvenues à attirer l’attention des médias sur des cas particulièrement violents. La crise devient de toute façon un problème pour toute la société : selon plusieurs entreprises les prix de l’immobilier deviennent prohibitifs pour l’embauche. Les seuls à profiter de la situation sont bien sûr les promoteurs immobiliers : la crise de 2008 ayant provoqué la faillite des plus petits, le marché est dominé cinq entreprises dont les profits ont augmenté de 480% en 9 ans - dont 43% sont reversés en dividendes.

 

Conclusion. Activité économique et bulle immobilière : le nœud coulant

Tout le monde semble donc d’accord : les prix de l’immobilier doivent baisser. Pourtant le gouvernement met en garde : une baisse du marché aurait pour l’économie les mêmes conséquences désastreuses qu’en 2008. Les banques étant en effet très engagées dans l’immobilier, une baisse du marché signifierait une baisse de leurs actifs qui les conduirait à contracter le crédit, ce qui induirait mécaniquement une récession. Or les prix de l’immobilier ne se soutenant que par la croyance en leur augmentation continue, il se forme un cercle vicieux : l’activité économique dépend du crédit qui dépend de la hausse continue de l’immobilier.
Le cercle vicieux qui lie activité économique et bulle immobilière s’étale à la une des journaux qui tantôt déplorent le prix des logements et tantôt s’inquiètent de leur effondrement. Mais il finira par se rompre : après la crise des subprimes causées par le surendettement des pauvres, c’est une crise des surprimes induite par les riches qui menace le Royaume-Uni. A moins que le Brexit ne déplace l’épicentre de la crise en induisant une migration de la finance vers Cologne ou Paris. Si les gouvernements allemand et français font tout leur possible pour se rendre attractifs, les populations n’auraient aucune raison de se réjouir de l’arrivée des hyper-riches. Pour les britanniques, en revanche, l’exode des banquiers pourrait être un mal pour un bien : ce serait une opportunité d’inventer une économie libérée de sa dépendance à la City. Le regain de vie de la gauche anglaise, qui se traduit par la montée en puissance de Jeremy Corbyn mais aussi et surtout par l’effervescence de la vie associative et militante, donne quelque espoir. 

 

Olivier Tonneau
 

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